ABENDE IM CAFÉ

Bericht (Winne Simon)

Die Versorgung mit einer angemessenen Wohnung gehört zu den wichtigsten Grundbedürfnissen eines jeden Menschen. Leider kamen, trotz der Wichtigkeit des Themas, nur sehr wenige Besucher*innen  zur Veranstaltung. Etliche Ratsuchende, die zuvor in den Sprechstunden des Café International konkrete Mietrechtsprobleme vortrugen, hätten hier die Gelegenheit zu einer individuellen fachkundigen Beratung gehabt! Ein Grundwissen zu diesem Thema ist wichtig, da es hier so viele Fallen gibt.

Referent, Hans Jörg Depel, Leiter des Mietervereins Köln und seit vielen Jahren juristischer Fachmann in Mietrechtsangelegenheiten, hielt einen spannenden und plakativen Vortrag zu den grundlegenden Punkten eines Mietverhältnisses.

Der Mietvertrag kann im Prinzip auch rechtsgültig per Handschlag geschlossen werden. Tatsächlich handelt es sich oft um ein mehrseitiges bis zu 16 Seiten umfassendes Dokument. Oft findet sich gegen Ende des Vertrages noch ein handschriftlicher Zusatz mit Sonderregelungen. Dieser ist gut zu beachten, da er „schwer zu annullieren ist“.

Es ist zu unterscheiden zwischen (auf 4 Jahre) befristeten und unbefristeten Verträgen. Da nicht immer abzusehen ist, wie lange genau das Mietverhältnis andauert, ist ein unbefristeter Vertrag vorzuziehen.

Handelt es sich um einen unbefristeten Vertrag, gilt für den Mieter eine Kündigungsfrist von:  

  • drei Monaten bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren
  • sechs Monaten bei einer Mietdauer von bis zu sieben Jahren
  • neun Monaten einer Mietdauer von mehr als acht Jahren

Will jemand am 31. Dezember ausziehen, ist der Stichtag, an dem die Kündigung eingehen muss, der dritte Werktag im Monat Oktober.

Wichtige Umstände sind zu beachten:

  • Eine Kündigung per Fax oder Email ist nicht zulässig.
  • Sie muss per Brief erfolgen und sollte zum Nachweis der Zustellung per “Einwurf – Einschreiben" erfolgen.
  • Das Schreiben muss von allen Mietparteien unterschrieben sein, die auch im Mietvertrag unterschrieben haben.

Die Kaution darf höchstens drei Kaltmieten betragen und darf in drei Raten jeweils zu den Zahlungen der ersten drei Monatsmieten gezahlt werden. Bei Mietende ist sie vom Vermieter verzinst innerhalb einer Frist von 6 Monaten zurückzuerstatten.

Zur Kaltmiete kommt noch 1 x-mal jährlich die Betriebskostenabrechnung hinzu. Dazu zählen in der Regel die Kosten für Heizung, Stromkosten (Beleuchtung im Treppenhaus, Keller, Dachboden und Außenanlagen), Wasser und Hausmeisterdienste. Diese Nebenkosten werden vom Verbrauch bestimmt. Den Verbrauch möglichst geringhalten, damit am Jahresende nicht eine böse Überraschung in Form einer hohen Nachzahlung kommt! Aufgepasst! Die Hausmeistertätigkeiten sollten konkret eingegrenzt werden. Sonst läuft man Gefahr, dass Phantasietätigkeiten und Kosten aufgeführt werden!

Eine Mieterhöhung auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete darf erst 15 Monate nach Einzug des Mieters erfolgen. Darüber hinaus muss die letzte Mieterhöhung wenigstens 15 Monate zurückliegen. Weiterhin dürfen Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20% erhöhen. Die Mieterhöhung muss immer begründet werden.

Zeigt sich ein Mangel (Schaden) in der Wohnung, hat die Mieterin dies dem Vermieter unverzüglich mitzuteilen. Dann hat sie ein Mietminderungsrecht je nach Größe des Schadens. Die prozentuale Kürzung der Miete bezieht sich dabei immer auf die Gesamtmiete.

Ist die Wohnung wegen des Schadens gänzlich unbrauchbar, ist der Mieter von der Mietzahlung befreit, Kürzung also um 100 %. Verschiedene Mängel können geltend gemacht werden:

  • Schimmel

Nur wenn der Vermieter beweisen kann, dass der Mieter den Schimmel verursacht hat, muss die Mieterin für die Beseitigung aufkommen. Die Mieterin sollte darauf achten, dass die Wohnung ausreichend beheizt und belüftet wird: 3 x täglich Durchzug bei ganz geöffneten Fenstern.

  • Lärm im Haus

Ein Mieter kann bei einer Lärmbelästigung durch Nachbarn seine Miete verringern. “Da man Lärm nicht sehen kann“, ist ein Zeuge nötig.

  • Kleinstreparaturen

Grundsätzlich ist die Vermieterin für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich. Kosten für kleine Reparaturen können rechtswirksam im Mietvertrag auf Mieter übertragen werden. Hier gilt die Obergrenze von 100,00€. Wenn die Reparatur mehr als 100,00 € beträgt, muss die Vermieterin für die Gesamtkosten aufkommen.

  • Wasserschäden

Ein konkreter Beratungsfall aus den Café – Sprechstunden:

Ein Wasserschaden, entstanden in der darüber liegenden Etage. Was ist zu machen?

  • Den Vermieter schriftlich benachrichtigen
  • Baumaßnahmen müssen dann innerhalb 2 Wochen beginnen
  • Wenn nicht, kann die Miete je nach Ausmaß des Schadens (Anzahl betroffener Räume) prozentual gemindert werden
  • Es kann auf Mängelbeseitigung geklagt werden
  • Es kann, wenn es dringend ist, eine einstweilige Verfügung beim Gericht beantragt werden

Auszug aus der Wohnung

Bestimmte Renovierungsarbeiten darf der Vermieter bei Auszug verlangen, z.B. das Streichen von Wänden. Dies sind sogenannte Schönheitsreparaturen. Eine generelle Renovierungspflicht ist nicht rechtens– auch wenn sie im Mietvertrag festgehalten ist.

Ein Übergabeprotokoll ist keine Pflicht, aber eine Maßnahme, die sowohl Mieter als auch Vermieter absichert. In ihm wird der Zustand der Wohnung, Zimmer für Zimmer, festgehalten. Vor Unterzeichnung sich auf jeden Fall selbst über den Zustand der Zimmer vergewissern!

Zum Abschluss des Treffens gab Herr Depel gerne noch Ratschläge zu weiteren konkreten Beratungsfällen:

  • Jemand hat vor einem halben Jahr eine Wohnung aufgegeben, ohne sie zu kündigen. Darf der Vermieter die Gesamt - Miete zurückfordern?
    • Sicherlich, denn die Gesamtmiete wäre ja auch zu zahlen, z.B. bei Reise – Abwesenheit!
  • Mehrfach wurden im Treppenhaus Briefkästen aufgebrochen. Vermieter reagiert nicht.
    • Er ist zur Reparatur verpflichtet, jedoch nicht zur Installierung vollkommen einbruchsicherer Briefkästen.
  • Können Ratsuchende des Café International die Beratung des Mietervereins in Anspruch nehmen?
    • Leider nicht, dies können nur Mitglieder des Mietervereins. In manchen Fällen übernimmt aber das Sozialamt die Kosten für die Mitgliedschaft für Sozialhilfeempfänger*innen.

Eine weitere Veranstaltung zum Thema der Mietrechtsberatung ist geplant. Die Mitarbeiter*innen des Zentrum für Sozial- und Migrationsberatung (von MBE, Integrationsagentur und Flüchtlingesberatung) möchten hierzu die Ansprache der Integrationskurs - Teilnehmer*innen intensivieren und damit beim nächsten Treffen hoffentlich eine größere Zahl Interessierter gewinnen.

Sehr gerne wird Herr Depel vom Mieterverein Köln wieder als fachkundiger Referent dazu eingeladen.

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